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「假离婚」,在上海这个买房套路不灵了!

突发

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1月21日晚,楼市持续火爆的上海突发调控政策,八大部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,涉及土地、限购、信贷、税费等9条主要内容。

看点

01

政策核心内容如下

1、限制假离婚买房
一对夫妻离异3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算
2、增值税提高
将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年

3、无房家庭优先摇号买房

 

从政策角度而言,一直以来上海的调控政策最为严格,但仍有部分购房者以假离婚等投机行为获取购房资格,钻政策的漏洞。此次上海为打击假离婚增加购房资格的现象,规定夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

 

实际上,在2020年下半年以来,深圳、成都等多个城市已明确离婚年限,堵上假离婚的漏洞,不同的是,部分城市规定年限为2年,而上海升级为3年,整个时间周期相对较长,从这一角度来看政策也相对更为严格。

 

一定程度上,此次上海楼市调控政策的出台也打响了2021年房地产市场调控第一枪,对于接下来各大城市的表现具有很强的警示作用和引导意义。

 

相对于国内不断加码的房产调控政策,近年在日本买房投资的国人则越来越多了。大批中国人抢购东京,大阪,北海道,冲绳的房子,而且从小户型的趋势转为酒店,旅馆,整栋商业楼等大型投资。

 

特别是日本明年将迎来东京奥运会加上2025年大阪世博会这些国际盛事势必会给房产市场带来全新助力,从而也导致日本房产投资更加火热。

 

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那么,在日本买房与中国买房具体有哪些不同呢?结合考虑生活便利性、公共设施配备以及文化包容性,一起来看看中日房产的区别!

 

No.1

土地所有权


日本房产和中国房产最大的区别就是土地属于私有制。日本的土地是私有制,归购买者所有。中国的土地是租借制,归国家所有,只能享受使用权,而且还有时间限制,一般公寓为70年,商业用为40年。

 

在日本买房,会相应的得到土地。如果购买的是楼房,所有业主平摊地,共同拥有所有权。如果购买的是一户建,土地就属于业主,独立拥有所有权。所持有的房产,每年需要缴纳土地和建筑物的固定资产税。

No.2

房屋自有率


房屋自有率是国际上考察居民居住条件的常用指标,其含义是指居住在自己拥有产权住房的家庭户数占整个社会住房家庭户数的比例。中国,以北京为例房屋自有率为70%左右。日本,以东京为例房屋自有率为45.8,大坂54.2。

 

不难看出,和日本相比,中国的房子大多数住户持有,也就是租房小于购房;而日本的房子则半数以上为住户租赁,购房小于租房。也就是说,日本人选择租房的要大于购房。

No.3

建筑物用途


关于建筑物用途,在中国必须取得国家政府相应的许可才可以进行相应的建造。而在日本这项规定就比较宽松。基本上都不会硬性规定为单一的用途。也就是说您的土地用途一开始为住宅用途的,之后也可以改为其他用途,改建为办公楼等其他设施。

No.4

土地和建筑物是分别估价的


在日本,地上的建筑物的折旧率很大,建造时间越长建筑物的价值就越低。而土地就不一样了,好的地点随着经济反而会越来越高。近年来的房价上涨,就是指土地这块的上涨。

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No.5

建筑质量


日本的房子质量在世界上也可以说是相当高的水准。大家听说的应该是木造35年,铁骨37年,可实际上房屋的寿命远远超过这个基准。

 

这和他们的建材质量,人为质量是分不开的。当然,为了延长房屋寿命,定期的修缮很重要。日本的公寓一般都会在10-15年进行一次大型房屋修缮的。

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No.6

面积计算的内容


在日本,房屋的面积算法与中国是不同的,国人大多偏好面积大的房屋,但是国内的房屋面积是指建筑面积而日本的则是指使用面积。

 

在日本买房没有公摊面积,出售的仅仅是房屋的使用面积。阳台,停车场,电梯间等公共面积都不算在销售面积内。而且是从墙壁中心开始计算,不包括整个墙壁,承重柱。日本的使用面积相当于国内建筑面积70%~80%。在日本投资房地产更多是倾向于购置日本的单身公寓,出租容易、回报率较为稳定。

 

No.7

交房状态


中国一般是毛坯房,最近也有出售全装后的。但在日本多为精装修后的新房。根据购买阶段,有的还可以根据客人要求进行装修。也就是说不管是买新房还是二手房,到您手上时都是装修后的房子,浴室,灶台,洗手间,电气自动化设备等等都备全,直接可以入住。不需要您自己再去花时间研究怎么装修了。

No.8

朝向情况


在日本进行房产投资与国内有很大区别,日本并不看重房屋的朝向,日本的房产价值主要依据是否面向繁华商圈或优美风景区,而且楼层越高、视野越好的房产,价值普遍越高。

 

中国人普遍相信风水朝向,非常看重朝向,讲究坐北朝南。日本人的思维则是根据自身情况理性看待朝向,比如一位上班族白天大部分时间不在家,可能就会倾向购买朝东的房产,这样他就可以沐浴到清晨的阳光,而达到这套房产所能带给他的最大价值。

 

日本的房屋在建造初期时,就会被综合考虑整体构造,比如建筑物与旁边道路的距离、楼梯的距离、甚至是阳台、停车场的空间,都需要向政府上报审查设计图纸。

No.9

关于房龄


在国内,大家都喜爱购置新楼盘或较为新的二手房产,对于年代稍久的房源会认为它不再坚固样式也不新颖。但是在日本,楼龄很大的房屋都感觉很新,20-30年前的房屋都比国内10年前修建的房屋保养还好,而旧的一户建(独栋小别墅)还可以进行改造。

No.10

日本没有学区房的说法


在日本,虽然有很多学区,比如东京文京区,房价的确也比较高,但和北京海淀区的学区房的高价没法比。因为日本虽然划定了学区,但只要住在这个学区就可以上学,您要注意【只是住在这里】,也就是不一定要购买,更没有什么户口限制。而且有名的私立学校,不限制在校区附近的地址,只要有能力考上就可入学。

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No.11

房产价格稳定性


中国近十年房价的飙升和近年中国政府对投资房产政策的调控,使得中国的房产市场有很多的不稳定因素出现。早期在中国市场获得利润的海外风投公司近年来也纷纷在投资方向上开始进行调整。

 

相比之下,目前日本房产市场的上升,是在市场经济环境下出现的自然涨幅,符合目前大的经济环境。另外,完善的房产登记制度和高额的增值税率,也一定程度上抑制了大幅度的变化,可以充分的保护所有权保值。

 

 

 

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